J.nr. 137773-fordele og ulemper HQ/CBD 11. april 2014 ALLÉHUSENE Fordele og ulemper ved at blive andelshaver På beboermødet den 23. april 2014 vil arbejdsgruppen nærmere redegøre for vort arbejde indtil dato. I dette notat har jeg samlet nogle punkter som er fordele og ulemper ved at blive andelshaver i en eventuel kommende andelsboligforening A/B Alléhusene. Også disse punkter vil blive gennemgået på mødet den 23. april 2014. A. Børnekøb og forældrekøb tidsubegrænset fremleje I forbindelse med foreningens stiftelse vil det blive tilladt, at lejere, som har børn/børnebørn, kan melde sig ind i foreningen for umiddelbart herefter at lade børnene/børnebørnene købe lejligheden på andelsbasis på samme vilkår og udleje lejligheden til forældrene på en tidsubegrænset lejekontrakt. Det samme gælder for lejere, som har forældre, der vil købe andelslejligheden. Derved kan du forblive i ejendommen som lejer og fortsætte med at modtage boligsikring eller boligydelse. Gentofte Kommune har tidligere godkendt denne konstruktion med gennemførelse af børnekøb og herefter udlejning af samme lejlighed til forældrene på en tidsubegrænset lejekontrakt. Reglerne for beregning af boligydelse og boligsikring er dog komplicerede og afhængig af dine personlige forhold, herunder af lejlighedens størrelse, husstandens størrelse samt husstandens indkomst og formueforhold. Det er derfor vigtigt, at du får foretaget en konkret beregning af Gentofte Kommune. Gentofte Kommune vil udbetale boligydelse til den i denne familiekontrakt fastsatte leje. Det præciseres, at dette system med gennemførelse af børne- eller forældrekøb med efterfølgende udlejning på en tidsubegrænset lejekontrakt kun tillades i forbindelse med foreningens stiftelse som et særligt vilkår for nuværende lejere i Allèhusene og ikke på et senere tidspunkt. Såfremt dette forhold har afgørende betydning for dit medlemskab, skal jeg opfordre dig til at kontakte Gentofte Kommune herom inden vores stiftende generalforsamling.
B. Boligsikring og boligydelse Beboere, der modtager boligsikring uden at være pensionist, vil ikke som andelshaver kunne oppebære boligsikring. Beboere, der modtager boligydelse, og som er folke-, enke - eller invalidepensionister vil fortsat som andelshavere kunne modtage boligydelse. Boligydelsen til andelshavere beregnes principielt efter samme regler, som boligydelsen til lejere. Dog udbetales ydelsen til andelshavere som lån. Lånet skal betales tilbage, når andelslejligheden sælges, eller når andelshaveren dør. Ved dødsfald betales lånet dog ikke umiddelbart tilbage, når lejligheden overtages af en ægtefælle eller en person, som andelshaveren har levet sammen med i ægteskabs lignende forhold. På lånet tilskrives en rente en gang årligt. Renten skal først betales tilbage samtidig med lånet. Boligydelsen beregnes individuelt. Beregningen af boligydelsen er afhængig af flere personlige forhold. Såfremt fremtidig modtagelse af boligydelse er afgørende for din indmeldelse, må du derfor rette henvendelse til Gentofte Kommune, der kan foretage den nøjagtige beregning. Ved henvendelsen skal du medbringe dette materiale. C. Fremtidige boligudgift Selv om et flertal af beboerne måtte beslutte at overtage ejendommen på andelsbasis, kan du frit vælge at forblive lejer. Uanset om du bliver lejer hos andelsboligforeningen eller hos CapMan, Nordic Real Estate FCP-SIF eller ordre, der har indgået aftale med pensionskassen om køb af ejendommen, vil lejen blive reguleret efter de retningslinjer, der er fastsat i lejeloven. Lejelovens bestemmelser giver udlejeren mulighed for at opkræve ejendommens driftsudgifter hos lejerne, ligesom udlejer er berettiget til at tage et vist kapitalafkast og visse "takstmæssige" hensættelser til vedligeholdelse og administration m.v. Lejen er således "politisk" reguleret. En udlejer har endvidere mulighed for at foretage moderniseringsarbejder på ejendommen og opkræve renteudgifter og afskrivninger af forbedringerne over huslejen. Foretages sådanne moderniseringsarbejder, kan huslejen sættes op. For langt de fleste beboere (117), der melder sig ind som andelshavere, vil boligudgiften ikke stige. Kun for de 30 lejere, som i dag betaler en leje på mindre end 500 kr./m2 bolig om året, vil lejen stige med et mindre beløb. Den fremtidige boligudgift vil derimod kun blive reguleret med stigningen i ejendommens direkte driftsudgifter. Dette medfører erfaringsmæssigt, at boligudgiften i andelsboligforeningen stiger mindre end prisudviklingen i samfundet i øvrigt. 2
Boligafgiften kan kun sættes op, såfremt dette besluttes af et flertal af andelshaverne på generalforsamlingen. D. Andelsværdi En andelshaver er, når han flytter fra sin lejlighed, berettiget til at sælge denne. Ved salget må andelshaveren dels få et vederlag for sine individuelle forbedringer - se nedenfor - dels få et vederlag for sin andel i foreningens formue. Opgørelsen af foreningens formue skal foretages efter reglerne i andelsboligforeningsloven. Det betyder, at andelshaverne ved salg af en lejlighed får del i ejendommens værdistigning som følge af den almindelige prisudvikling på fast ejendom i Danmark. Andelen i foreningens formue vil dog som minimum udgøre andelshavernes bruttoindskud. Ejendomsmarkedet har siden 2008 været kraftigt ramt af finanskrisen. Siden 2008 og finanskrisen er ejendomspriserne faldet voldsomt, og lejerne har derfor i dag mulighed for at købe ejendommen til en fornuftig pris på 12.790 kr. pr. m2. Set i lyset af finanskrisen er det dog meget vanskeligt at spå om udviklingen på ejendomsmarkedet. Ejendommen er blevet vurderet af 4 realkreditinstitutioner som dog alle vurderer, at den tilbudte pris er en god pris. På den baggrund er det umiddelbart vurderingen, at der nogle år efter stiftelsen vil kunne konstateres en stigning i ejendommens værdi, og derved en stigning i andelsværdierne og lejlighedernes handelspris. E. Individuelle forbedringer i lejlighederne Ved salg af en andelslejlighed har andelshaveren ret til at få betaling for de individuelle forbedringer, den pågældende har udført i lejligheden. Værdien af forbedringerne fastsættes i henhold til andelsboligforeningsloven til anskaffelsesprisen med fradrag for slid og ælde. En andelshaver kan således - i modsætning til en lejer - foretage forbedringer i sin lejlighed uden at andelshaveren vil miste værdien af forbedringerne ved fraflytning. Også forbedringer udført af andelshaveren i perioden før andelsboligforeningens stiftelse kan efterfølgende sælges som individuel forbedring. 3
F. Fremlejeret En lejers ret til at fremleje sin lejelejlighed er begrænset. Reglerne om fremleje findes i lejelovens 70. En lejer kan maksimalt fremleje sin lejlighed i 2 år og kun, når lejers fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold eller midlertidig forflyttelse. I vedtægterne for A/B Allèhusene er det bestemt, at andelshavernes ret til at fremleje er udvidet i forhold til lejelovens regler. Andelshaverne kan frit fremleje i 2 år, således at der ikke skal gives en kvalificeret grund. Er årsagen til andelshaverens ønske om fremleje en af de i lejelovens 70 kvalificerede årsager, kan perioden endda forlænges. I forbindelse med foreningens stiftelse vil det samtidig, jfr. pkt. A, blive tilladt, at lejere, som har børn/børnebørn eller forældre, kan melde sig ind i foreningen og umiddelbart efter/samtidig kan lade børnene/børnebørnene eller forældrene købe lejligheden på andelsbasis på samme vilkår og herefter udleje lejligheden til forældrene på en tidsubegrænset lejekontrakt. G. Fortrinsret til ledige lejligheder I en andelsboligforening bestemmes det i vedtægterne, hvorledes der skal forholdes ved ledige lejligheder i ejendommen. I vedtægternes 13 er det bestemt, at man som andelshaver i A/B Allèhusene har ret til frit at sælge til visse persongrupper slægtninge og husstandsmedlemmer. Derudover kan man som andelshaver frit bytte sin andelslejlighed. Frit bytte betyder, at man som andelshaver har ret til at bytte i vid forstand. Andelshaveren kan bytte en anden andelslejlighed, en lejelejlighed, en ejerbolig eller et sommerhus med helårsstatus i Danmark eller i udlandet. Derudover kan man ikke som andelshaver frit sælge sin andelslejlighed i A/B Allèhusene. Salg vil herefter ske til personer efter to ventelister. Intern venteliste Den første venteliste er en intern venteliste, som omfatter de andelshavere, der ønsker at rokere til en anden lejlighed i A/B Allèhusene. Ventelisten etableres umiddelbart i forbindelse med foreningens stiftelse. 4
Den enkelte andelshavers placering på ventelisten afgøres efter anciennitet som lejer i ejendommen i nuværende lejlighed. Dog således at andelshavere, som betaler de højeste moderniseringstillæg, får fortrinsret ved ventelistens etablering i 2014. Andelshavere, som i dag betaler en leje på mere end 1.000,- kr./m2 årligt, får denne fortrinsret. Prioritetsrækkefølgen mellem andelshavere med en leje højere end 1.000,- kr./m2 afgøres af lejens størrelse, således at andelshaveren med den højeste kvadratmeterleje går forud for de øvrige. Øvrige andelshavere placeres på den interne venteliste efter andelshaverens anciennitet i ejendommen som lejer. De lejere, der har boet længst i ejendommen går således forud for de øvrige. Nye andelshavere vil altid blive placeret nederst på ventelisten. Når en lejlighed bliver ledig, har andelshaveren således ret til at rokere til en anden lejlighed (den ledige lejlighed) mod at frigøre sin egen lejlighed. Ekstern venteliste Den anden venteliste er en ekstern venteliste og omfatter folk udefra. Det betyder, at en andelshaver i A/B Allèhusene har ret til at indstille én person til denne venteliste. Placeringen på denne eksterne venteliste afgøres ved lodtrækning. Nye personer vil altid blive placeret nederst på ventelisten. Såfremt den indstillede andelshaver fraflytter ejendommen, vil personen på ventelisten automatisk blive slettet. Som andelshaver i A/B Allèhusene får man på denne måde indflydelse på, hvem der flytter ind i de ledige lejligheder, og man har krav på at flytte rundt i ejendommen. Disse rettigheder har man ikke som lejer. H. Moderniseringstillæg/forskelle Den nugældende leje i ejendommen er meget forskellig. Bliver A/B Allèhusene ikke stiftet, skal disse moderniseringstillæg betales i al fremtid. Det samme gælder for de lejere, som ikke melder sig ind i A/B Allèhusene. Af ejendommens 147 beboelseslejemål er ca. 68 moderniseret. Udover disse prisforskelle er der dog endvidere væsentlig forskel på kvadratmeterlejen for de enkelte lejemål. Ud af karreens 147 lejemål betaler 117 lejemål særmoderniseringsforhøjelser/forskelle defineret som alle lejebetalinger udover en kvadratmeterpris på kr. 500 pr. m2. Betalingerne svinger meget. De dyreste lejligheder ligger på en kvadratmeterpris omkring kr. 1.300. 5
De samlede betalinger for særmoderniseringstillæg/og forskelle for Allèhusenes lejere udgør i alt kr. 3.613.596 årligt. Det er et meget højt beløb, som ikke kan konverteres til individuelle indfrielser fra hver enkelt af de 117 lejere. Da ejendommene er solgt/værdiansat til en forrentningsprocent på 3,61 vil en årlig lejeindtægt på kr. 3.613.596 skulle indfries med et samlet beløb på kr. 100.099.612 / 3,61 %, hvilket beløb langt overstiger de faktiske udgifter til istandsættelse af de enkelte lejemål. I Overslag III er det derfor en forudsætning, at alle beboere også andelshavere fortsat skal betale disse tillæg udover basisboligafgiften. Særmoderniseringstillæg/forskelle betales med det samme beløb fremover, og opgøres særskilt på fremtidige opkrævninger i foreningen. I udbudsmaterialet er der dokumentation for, at der i mange lejligheder er udført omfattende forbedringsarbejder. Lejen er i disse lejligheder i dag fastsat efter 5, stk. 2. For en lang række andre lejligheder, som betaler en leje højere end kr. 500 pr. m2 kan det ikke umiddelbart forklares, hvorfor disse lejligheder betaler en højere leje end de billigste. Der er således tilsvarende nogle forskelle i lejebetalingerne, som ikke umiddelbart kan forklares hvilket i øvrigt er helt normalt. På den baggrund betegnes lejebetalinger over en lejebetaling på 500 kr./m2 årligt som betaling for Tillæg særmoderniseringer/forskelle. Arbejdsgruppen har besluttet at håndtere disse tillæg på den måde, at de skal betales 100 % i en ca. 5 årig periode fra foreningens stiftelse. Herefter aftrappes betalingen af dette tillæg henover de næste 10 år med den virkning, at alle andelshavere pr. 1. januar 2030 vil betale den samme boligafgift pr. m2. På dette tidspunkt betales der altså slet ikke tillæg i foreningen. Boligafgiften vil være den samme for alle. Den omstændighed, at de lejligheder med de højeste tillæg får nedtrappet betalingen af disse tillæg betyder, at andelsboligforeningen kommer til at miste en indtægt. For at sikre foreningens indtægtsgrundlag vil dette betyde, at de billigste lejligheder vil blive forhøjet i boligafgift. Udligningen vil blive gennemført over 10 år fra den 1. januar 2020. I nutidskroner vil det betyde, at boligafgiften pr. 1. januar 2030 vil blive den samme for alle lejemål ca. 764 kr./m2. I. Medindflydelse I en andelsboligforening træffes alle beslutninger om ejendommens forhold på foreningens generalforsamling. Generalforsamlingen vælger en bestyrelse til at forestå den daglige ledelse og udføre generalforsamlingens beslutninger. Som andelshaver har man således medindflydelse på ejendommens forvaltning og fremtidige drift, herunder hvilke moderniserings- og vedligeholdelsesarbejder, der skal udføres. 6
Stiftes A/B Allèhusene bestemmer andelshaverne selv, hvilke projekter der skal gennemføres på ejendommene i de kommende år. Alle beslutninger om fremtidige projekter skal træffes på andelsboligforeningens generalforsamling. På foreningens stiftende generalforsamling den 20. maj 2014 skal den første bestyrelse for A/B Allèhusene vælges. Kun de lejere, som har meldt sig ind i A/B Allèhusene, kan stille op til bestyrelsen og kan stemme til bestyrelsesvalget. J. Indvendig vedligeholdelse Som lejer i Allèhusene har du selv stået for din lejligheds indvendige vedligeholdelse jfr. LL 24. Der er ikke oprettet indvendig vedligeholdelseskonti for nogle lejligheder i bebyggelsen. Som andelshaver i A/B Allèhusene har du ligeledes selv forpligtelsen til at vedligeholde lejligheden indvendig. Som lejer i Allèhusene er du forpligtet til at istandsætte din lejlighed fuldstændig ved fraflytning. For alle lejere, men særligt for de lejere, som bor i de moderniserede lejligheder kan denne istandsættelsesforpligtelse være endog meget omfattende og dyr. Som andelshaver skal andelslejligheden ikke istandsættes ved fraflytning. Lejligheden overdrages til ny andelshaver i den stand, lejligheden er. Ny andelshaver må således påregne at skulle istandsætte en andelslejlighed i sædvanligt omfang. Kun ved egentlig misrøgt vil en andelshaver blive pålagt at betale for istandsættelse ved fraflytning. Det er en stor fordel som andelshaver ikke at have denne meget store kontraksmæssige istandsættelsesforpligtigelse ved fraflytning. 7